土地探しの重要なポイント
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家を建てる時には必ず『土地』が必要ですよね🗾
ご実家を建て直すとか ご両親から相続した土地がある方は心配ないと思いますが
そうじゃない方は家づくりの序盤にこの土地探しで苦戦する事も多いのではないでしょうか🤯🤯
土地探し重要ポイント
以前 百年の家プロジェクトのインスタLIVEでラウレアホーム代表の岡野さんが解説してくれたのですが
今回はその内容をまとめていきます👏
まず土地の情報サイトを見てみるとこんな感じで情報が書いてあります
(これは例ですが 情報サイトを参考にしてリアルに作ってみました)
更に下に行くとこんな感じ↓
見ていても専門用語ばかりでよくわからない事 多いですよね
しかし残念ながら不動産屋では1つ1つ詳しく説明してくれる所は少ないです😟
このブログを読んで少しでも知識を増やしておけば 後悔せずに済むかもしれません👍
物件情報に記載の意味を知ろう！ということで
図の上から順番に大事な項目を説明していきます🙆♀️
土地（不動産）購入時に支払う金額
まずはお金のこと💰
図1の価格に1000万円とありますが この金額のみ支払えばOKという訳ではありません😰
売主と買主それぞれが不動産会社に対して仲介手数料が発生する仕組みになっています
その仲介手数料には以下のように宅地建物取引業法により決められた上限額があります
| 取引物件価格 | 仲介手数料の上限 |
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％ |
つまり1000万円の土地を購入する場合
仲介手数料＝1000万円×3％＋6万円＋消費税（10％）＝39万6,000円
土地は非課税なので
1000万円+39万6,000円＝1039万6,000円
こちらが土地購入時に支払う金額となります
インフラ設備
設備・サービスの欄に記載がある上下水道・電気・都市ガスなどなど🤔
電気・ガスよりも大事なのが給水と排水です
下手をすると数百万の出費になることもあるんですよ🤯
公簿取引とは？
図2の土地面積の欄に『公簿』と書いてます
書いてある場合は登記簿に記載されている面積という意味です
そして『公簿取引』または『公簿売買』とは
公簿面積を用いて価格を確定し
売買契約後に実測して土地の面積が公簿面積より増えたり減ったりしても
価格は変わりませんよ～という取引の事です🌞
契約時に面積が曖昧だと少し不安ですね
これに対して実測売買は買主にとっても売主にとっても公平でトラブルのない取引ができます
公簿取引には注意しましょう
市街化調整区域に注意
また都市計画の欄には『市街化区域』や『市街化調整区域』などの表記があり
安い価格で売りに出されていても『市街化調整区域』は
家を建てられる人の条件があったり 銀行で融資を受けられない場合もあるので
しっかり確認しましょう💡
用途地域とは？
次に『用途地域』は 希望の大きさ・高さの建物が建てられるかに
大きく関わる事ですのでとても重要なポイントです💥
全部で13種類あり 建てられる建物の種類が決められています
住宅が建てられる用途地域でも 例えばカラオケボックスもOKだとか
小規模の工場もOKの地域だと後々騒音等に悩まされる可能性もあったり😨
陽当たりが良いと思って買ったのに近くに高い建物ができて
陰になってしまった！なんてことも⚡
また 原則的には用途地域ごとに都市計画によって
建築する建物の建ぺい率・容積率の限度があらかじめ指定されています
建ぺい率・容積率とは？
建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のこと
この建築面積とは 建物を真上から見たときの面積です💡
容積率とは「敷地面積に対する3次元空間の割合」のこと
前面道路の幅が狭い等の場合には建築基準法により
容積率の限度いっぱいに建てる事が出来ない場合もあります
接道について
接道状況という欄があります
まず 道路法上の道路は高速自動車国道・国道・都道府県道・市町村道のことなのですが
建築基準法上の道路は日照や通風のことを考慮したり 安全を確保するという観点から
家を建てても良い道路のことです
接道義務で 土地の間口が建築基準法上の道路に2m以上接していれば
家を建てても良いということになります
（接道義務は都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため
都市計画区域外では適用されません）
地目とは？
土地の種類には「宅地」「田」「畑」など23種類あり その土地の用途によって
法務局の不動産登記簿に登記されています
この様に用途別に決めた土地の区分を『地目（ちもく）』と言います
地目によっては住宅を建設することができないなど規制があります🤔
建築条件付の土地
これは言葉のまま条件が付いている土地のことなのですが
条件とは「この土地に家を建てるなら決められた建築会社に依頼すること」
そして「その建築会社と一定期間内に請負契約を結ぶこと」というものです
優先順位が家よりも場所になってしまいますね
交渉して条件を外すことができる場合もありますので確認してみると良いでしょう
水害ハザードマップ
これは情報サイトを見ただけではわからない事ですが
宅地建物取引の際の重要事項説明時に
水害ハザードマップと位置図の説明が2020年に義務化されました
しかし 重要事項説明時とは ほぼ契約をする時なので
買付証明を出す時点では聞かされない可能性があるということです
買付証明を出してからキャンセルすると信用を失ってしまったり
状況によっては損害賠償を請求された事例もあるようなので慎重に決めたいですね
まとめ
これから土地探しをする方は 土地を買ってしまって
後から「理想の家が建てられない！」とならないように
売ったら終わりの不動産屋よりも
永く付き合う工務店の建築のプロと一緒に土地探しをするのがおすすめです🙆♀️
岡野さんが説明しているインスタLIVE
ラウレアホーム/岡野さんが解説してくれた動画はこちらです🌟
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広報 森山
